Quali rischi corro vendendo una casa con abuso?

L’Italia è ricca di case di proprietà, per l’italiano la casa è sacra, inviolabile e spesso si pensa che averne una di proprietà conceda il diritto di fare tutto quello che si vuole, d’altronde è casa mia, faccio quello che voglio.

In realtà non è proprio così, ovviamente il possesso di una casa dà tante libertà, ma non è possibile fare modifiche senza permessi, queste modifiche sono abusi edilizi, per usare termini più tecnici si parla di abuso edilizio quando è stata edificata un’opera edile in parziale o totale assenza di una autorizzazione da parte delle autorità, cioè il Comune.

La normativa

Il nostro Paese è soggetto a molti abusi edilizi, secondo diverse stime si considera che circa il 70% delle case ha almeno un abuso che deve essere sanato prima di poter vendere casa.

La normativa attualmente in vigore prevede le seguenti sanzioni come da art. 44 D.P.R. 380/2001:

1) l’ammenda fino a 10.329 euro per l’inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;

2) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;

3) l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio, come previsto dal primo comma dell’articolo 30.

Le stesse pene si applicano anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Quali sono i casi in cui c’è un abuso edilizio?

Giustamente ora vorresti sapere se casa tua ha un abuso edilizio, ma come riconoscerli?
Alcuni sono lampanti: se hai eliminato o eretto un muro, spostato una finestra o cambiato in qualche modo la struttura della casa è presto detto: quello è un abuso edilizio nel 99% dei casi.

Anche realizzare un sottotetto, magari perché privo di soffitta e ti serviva spazio per le tue cose, o ricavare un bagno per gli ospiti da uno stanzino, allargare la lavanderia, creare un sottoscala chiuso, se non hai i permessi di fare questi lavori sono abusi (sanabili, per fortuna).

Di solito la maggior parte degli abusi edilizi sono sanabili, può capitare a volte che ci siano abusi non sanabili come nel caso di edifici costruiti su terreni non edificabili, in quel caso l’unica soluzione è la demolizione dell’edificio.

Sanare un abuso edilizio spetta a me o a chi compra casa mia?

Un altro dubbio assolutamente legittimo che potrebbe venirti è questo: a chi tocca questa incombenza?

Di solito al venditore. Sta a chi deve vendere assicurarsi che la casa sia priva di abusi, questo puoi farlo realizzando una Relazione Tecnica Integrata, un documento che attesta che la casa sia conforme a quanto scritto sui documenti depositati al catasto.

Un documento di questo genere è una garanzia tanto per chi vende quanto per chi compra.

Cosa succede se non sano l’abuso edilizio?

Questa è una delle domande più comuni che un’agenzia immobiliare si sente rivolgere.

Ogni caso è a sé, bisogna valutare di volta in volta, possiamo dire che le due conseguenze più comuni sono queste:

Impossibilità di vendita: non si riesce a completare la vendita finché il problema non viene corretto, sia perché il mutuo non viene concesso (quale perito di una banca si prende la responsabilità di approvare un mutuo per una casa da sanare?), sia per il compratore che si rifiuta di procedere, sia per il notaio che si rifiuta di completare il rogito. Insomma, ci sono diverse figure che potrebbero retrocedere. Ricordiamo che non dichiarare un abuso in caso di una compravendita se si è a conoscenza di esso è considerabile frode.

Problemi legali: potresti comunque riuscire a vendere, soprattutto se in buona fede non sai tu stesso degli abusi presenti, ma potrebbe capitare che il compratore, il Co

Cosa succede se si scopre un abuso edilizio che non sapevo ci fosse?

Anche se non sei stato tu a realizzare un abuso edilizio, sei comunque responsabile della sua risoluzione, infatti andrai incontro a conseguenze amministrative: per la legge, sei tenuto a risponderne a livello economico (sanzioni) e alla sua demolizione/ripristino dello stato precedente dei luoghi.

In alternativa puoi sanare l’immobile: la sanatoria è una pratica con cui si normalizza l’abuso, ciò fa annullare anche le sanzioni previste.

Come detto prima, non tutte le difformità possono essere sanate, ma la maggioranza sì.

Se vuoi evitare di avere problemi fin dal principio e non sei sicuro che casa tua sia a norma (soprattutto se non l’hai edificata tu), la soluzione migliore è proteggerti con una Relazione Tecnica Integrata, l’unico documento davvero in grado di tutelarti da eventuali ripercussioni future e tutela anche il tuo acquirente, che si sentirà più sicuro e disposto a comprare casa tua.

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