Cosa fare se la planimetria catastale non è conforme?

Prima di presentarti dal notaio per ufficializzare l’acquisto di una casa (ovvero prima del rogito notarile) è importante verificare che la planimetria catastale dell’abitazione corrisponda al suo stato attuale.

Infatti, se sono stati effettuati dei lavori che hanno modificato la distribuzione interna della casa (ad esempio, lo spostamento di tramezzi o la creazione di nuove stanze), diventa necessario aggiornare la planimetria catastale, regolarizzando lo stato urbanistico presso il comune e il catasto.

In sintesi, è importante verificare la corrispondenza tra la planimetria catastale e la situazione effettiva dell’immobile prima di effettuare la compravendita. Nel caso in cui ci siano state modifiche alla distribuzione interna, è necessario procedere con la regolarizzazione dello stato urbanistico.

Indice

• 01. Difformità catastale: che cos’è?1

• 02. Cosa succede se la planimetria è conforme

• 03. Cosa succede se c’è una difformità catastale?

• 04. Cosa fare nel caso di una irregolarità urbanistica

01. Difformità catastale: che cos’è?

Prima di procedere con la compravendita di un immobile, è necessario verificare se esiste una corrispondenza tra lo stato attuale dell’immobile e la sua documentazione catastale, in modo da assicurarsi che non ci siano differenze.

La verifica riguarda due aspetti: la visura catastale – che contiene i dati anagrafici degli intestatari, le informazioni sulla toponomastica e la titolarità corretta dell’immobile – e la planimetria catastale, che rappresenta graficamente l’abitazione.

In sostanza, per evitare spiacevoli sorprese, è importante verificare che l’immobile abbia una corrispondenza tra lo stato effettivo e la documentazione catastale, considerando sia la visura che la planimetria. Questo passo preliminare ti permetterà di essere sicuro prima di procedere con la compravendita.

02. Cosa succede se la planimetria è conforme

Nella maggioranza dei casi, la planimetria catastale corrisponde allo stato di fatto dell’immobile e non ci sono ostacoli nella fase di registrazione dell’atto di compravendita. Tuttavia, ti consigliamo di verificare la conformità catastale fin dalle prime fasi dell’interesse di acquisto per evitare ritardi a causa di eventuali difformità.

Inoltre, è importante che il venditore dichiari specificamente la conformità catastale nell’atto di compravendita, allegando la planimetria catastale aggiornata, che è uno dei documenti necessari per vendere casa. Normalmente, ci si rivolge a un tecnico abilitato per la redazione dell’attestato di conformità, che dichiara la corrispondenza tra i dati catastali e lo stato di fatto dell’immobile, così da togliere al venditore e al notaio la responsabilità della dichiarazione.

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03. Cosa succede se c’è una difformità catastale?

Nel caso tu abbia effettuato lavori all’interno della tua abitazione senza averne richiesto l’autorizzazione edilizia al comune e senza aver aggiornato la planimetria catastale, sarà necessario prendere provvedimenti per rimediare.

Se l’immobile è in regola con le norme urbanistiche, eventuali difformità o errori nella documentazione catastale possono essere facilmente corretti.

Gli errori nella visura catastale, come dati anagrafici sbagliati, informazioni sulla toponomastica errate o errori nella titolarità dell’immobile, possono essere aggiornati semplicemente presentando una richiesta di correzione della visura catastale.

Se la planimetria catastale non corrisponde allo stato effettivo dell’immobile, sarà necessario effettuare una variazione catastale per aggiornarla.

Nel caso tu abbia effettuato interventi regolari senza modificare la planimetria, dovrai affidare a un tecnico abilitato la redazione della variazione catastale, da presentare tramite la procedura apposita presso l’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate (catasto). La documentazione corretta sarà consegnata entro alcuni giorni.

04. Cosa fare nel caso di una irregolarità urbanistica

È importante ricordare che la regolarità urbanistica/edilizia di un immobile non implica automaticamente la regolarità catastale e viceversa.

È preferibile che un immobile sia regolare dal punto di vista urbanistico, anche se difforme dal punto di vista catastale, piuttosto che il contrario.

Nel caso ci sia un’irregolarità urbanistica:

Se la planimetria catastale corrisponde allo stato attuale dei luoghi, dovrai occuparti solo della regolarizzazione edilizia. Tuttavia, è importante tenere presente che non sempre è possibile ottenerla.
Se la planimetria catastale non è conforme, dovrai prima regolarizzare la situazione dal punto di vista edilizio (se possibile) e successivamente procedere con la variazione catastale per aggiornare la planimetria.

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