I 6 problemi più odiati da venditori e acquirenti che non hanno la R.T.I. (più 2 consigli conclusivi)

La Relazione Tecnica Integrata è uno di quei pochi documenti non obbligatori per la quale lo Stato non ha previsto leggi, e le scelte sulle modalità e sui costi sono lasciate al libero mercato.

Nonostante ciò, la R.T.I. rimane uno dei documenti più importanti per metterti al riparo da problemi che ti faranno spendere tempo e denaro e che ti costringeranno, in alcuni casi, a munirti di un avvocato.

In questo articolo ti mostreremo i 6 più gravi problemi in cui potresti incorrere se non sei in possesso della Relazione Tecnica Integrata. Leggi fino in fondo se vuoi metterti al riparo da future seccature e se vuoi ricevere i nostri suggerimenti scritti in fondo all’articolo.

1. La mancanza dei documenti crea diffidenza da parte degli acquirenti

La rivoluzione digitale ha portato la gente ad essere molto più informata. Il pressappochismo che regnava fino a poche decine di anni fa sta lentamente svanendo e la gente è decisamente più attenta a documenti e regolarità oggigiorno.

Grazie al web molta gente si informa prima di intraprendere qualsiasi attività. Ed avere un immobile sprovvisto delle documentazioni di conformità, come l’A.P.E. o l’R.T.I., sarà subito notato dai potenziali acquirenti informati al riguardo.

Questo creerà diffidenza nella gente che è interessata al tuo immobile, nel caso tu sia il proprietario di un immobile in vendita. In alcuni casi potrebbe addirittura spingere la gente a chiudere il tuo annuncio pubblicitario semplicemente per il fatto che non menzioni l’R.T.I.

2. Il valore percepito ed il prezzo dell’immobile si abbassa se non possiedi una R.T.I.

Lo sapevi che oltre il 70% degli immobili in Italia presenta almeno una difformità? Per difformità si intende che lo stato attuale del tuo immobile potrebbe non essere identico ai documenti depositati al catasto.

Per anni, infatti, le compravendite si sono basate sulla buona fede dell’acquirente nei confronti del venditore. Se in questo momento non possiedi una Relazione Tecnica Integrata non puoi sapere se il tuo immobile ha subito degli abusi edilizi da parte del precedente proprietario.

Chi compra oggi un immobile vuole essere certo di acquistare una proprietà senza abusi edilizi né difformità catastali e con un certificato di agibilità. Senza una R.T.I. la produzione di questa documentazione sarà a carico dell’acquirente. Questo vuol dire pagare un professionista e, magari, scoprire degli abusi edilizi da sanare, con il relativo pagamento di sanzioni amministrative (o penali, nei peggiori dei casi).

Per far fronte a queste spese a carico dell’acquirente sarai costretto ad abbassare il prezzo del tuo immobile. Oltre al fatto che apparirai superficiale e disinteressato agli occhi dei potenziali acquirenti.

D’altronde perché qualcuno dovrebbe pagare un immobile a prezzo pieno se questo non viene venduto con le relative documentazioni?

3. Senza una R.T.I. prima della rogito potresti incorrere in un inadempimento contrattuale

Mettiamo il caso che, nonostante l’assenza dell’R.T.I., il potenziale acquirente abbia accettato di impegnarsi ad acquistare il tuo immobile, firmando il preliminare di vendita. In questo caso potrebbe scaturire una circostanza comune nelle compravendite.

Alcuni acquirenti decidono di richiedere le documentazioni mancanti, come il certificato di agibilità (verificato grazie all’R.T.I.), solo dopo aver firmato il preliminare, magari perché avevano sottovalutato la sua importanza.

A questo punto, per non mandare all’aria mesi di contrattazioni, il venditore di turno decide di assecondare la richiesta dell’acquirente.

Ma si sa che per ottenere le documentazioni necessarie dagli uffici pubblici bisogna attendere mesi. Ed ecco che un venditore che procede in questa direzione potrebbe ritrovarsi a superare i termini ultimi del preliminare di vendita da lui stesso firmato, risultando di fatto inadempiente nei confronti del contratto.

In quest’eventualità l’acquirente potrebbe avanzare delle richieste, come pretendere un risarcimento economico, richiedere al venditore l’eventuale sanatoria edilizia assumendosene i costi (anche delle eventuali sanzioni) oppure esigere una riduzione del prezzo dell’immobile.

4. L’acquirente può citare in giudizio l’autore dell’abuso per 10 anni prima che il suo diritto vada in prescrizione

Purtroppo non sono rari i casi in cui, a distanza di anni dall’acquisto di un immobile, il nuovo proprietario scopra abusi edilizi per via di una notifica dell’Ufficio Tecnico del Comune.

In questi casi, a seconda delle circostanze, si può procedere con lo scioglimento del contratto (e relativa restituzione della somma pagata per l’acquisto), oppure si può richiedere una riduzione del prezzo dell’immobile pari alla somma del danno subito.

Che tu sia un venditore o un acquirente, ricorda che chi possiede un immobile con abuso edilizio ha a disposizione 10 anni per far valere i propri diritti ad essere risarcito a partire dal momento in cui ha scoperto la presenza dell’abuso.

5. La banca non pagherà il mutuo se l’immobile è difforme

A differenza di molti di noi, le banche sanno bene come difendersi dai problemi di natura burocratica (e non solo).

Ogni qual volta viene richiesto un mutuo per l’acquisto di un immobile, la banca incarica un tecnico di fare un sopralluogo della proprietà e di verificare attentamente la corrispondenza dei documenti catastali con lo stato di fatto dell’immobile.

Nel caso il tecnico dovesse rilevare difformità, la casa verrà reputata non mutuabile, e dunque non sarà possibile per l’acquirente ricevere un mutuo.

6. Non è possibile ristrutturare un immobile abusivo

Immagina di essere il proprietario di un immobile quasi perfetto, che presenta solo un piccolo difetto risolvibile con un investimento moderato. Stai pensando di ristrutturare ormai da mesi (se non anni) ed hai scoperto dell’esistenza di incentivi statali per ristrutturazioni immobiliari.

Se ti ritrovi in questa situazione dovresti procedere con la massima cautela.

Infatti, se il tuo immobile dovesse presentare abusi edilizi o difformità urbanistiche, qualsiasi intervento effettuato su tale immobile risulta unaripresa dell’attività criminosa originaria, che integra un nuovo reato” (Cass. 27993/2020). In pratica, che tu sia a conoscenza o meno dell’abuso, qualsiasi intervento tu svolga (anche di manutenzione ordinaria) ti renderà il continuatore dell’abuso. E c’è di più!

Le eventuali nuove ristrutturazioni non fanno altro che aumentare l’entità dell’abuso e costituiscono degli investimenti destinati al fallimento, per via del fatto che dovranno essere “sanati”, ossia riportati allo stato originale. Dunque, perderesti tempo ma soprattutto denaro.

Se non sei in possesso di una R.T.I., la prima cosa da fare è commissionare un tecnico per poterla realizzare ed evitare, così, problemi di natura amministrativa o penale.

Due consigli per ridurre al minimo i tuoi rischi

1. Gioca d’anticipo e fai l’R.T.I. in tempo
Come già saprai, anche l’ufficio pubblico più rapido ti farà attendere settimane o mesi per ricevere la documentazione richiesta. In diversi contratti vengono inseriti dei termini ultimi per onorare gli accordi. Per questo motivo, il primo consiglio è quello di provvedere all’R.T.I. con il giusto anticipo. L’ideale sarebbe averla prima ancora di vendere l’immobile certificato.

2. Tutte le parti DEVONO ESSERE CONSAPEVOLI delle difformità dell’immobile. Sempre.
Giocare sporco non paga, né tantomeno sottovalutare le leggi: in ognuno dei casi si rischia di perdere tempo e denaro.
Per evitare qualsiasi fraintendimento, per buon senso, ma soprattutto per evitare di essere portati in tribunale, se stai vendendo un immobile con un abuso edilizio non sanato devi renderlo noto a tutte le parti interessate.

RICAPITOLANDO

Se non vuoi:
1. creare diffidenza verso i potenziali acquirenti
2. svalutare il tuo immobile
3. risultare inadempiente nei confronti del contratto di compravendita
4. essere citato in giudizio dall’acquirente
5. rischiare che l’immobile che ti piace non sia mutuabile
6. essere impossibilitato a ristrutturare la tua casa

dovresti richiedere la tua Relazione Tecnica Integrata. Solo in questo modo sarai consapevole ed eviterai tutti questi rischi.

Se vuoi agire con prudenza puoi cominciare sin da ora richiedendo un preventivo GRATUITO e SENZA IMPEGNO per la tua Relazione Tecnica Integrata.

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